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【太原樓市】現在買房,還是等等再買?
關鍵詞:太原樓市                來源:91看房               發布時間:2019-04-28               閱讀量:343

2019年,已經走過四分之一,雖然太原樓市呈現回暖跡象,但“穩”仍然是今年太原房地產市場主基調。業內人士預計,今年太原樓市價格不會大漲。

今年3月,全國兩會再次提出堅持住房的居住屬性,并強調“穩地價、穩房價、穩預期”。在“維穩”基調下,2019年1月、2月全國商品住宅銷售價格總體平穩,一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲,三線城市環比漲幅均回落。而最新發布的一季度樓市報告顯示,太原一季度用戶找房熱度上揚,但漲幅不及去年,購房者未來心態平穩理性。

太原樓市:現在買,還是等等買?


政策:尚未全面松綁

3月份,全國“兩會”上定的樓市主基調頗受關注:政策以穩為主,促進市場健康發展;保持政策的連續性與穩定性,防止大起大落,平衡好穩增長與防風險的關系。而從太原來看,限購政策未見松動,市場環境日益規范。

住房和城鄉建設部主要負責人公開表示,房地產市場總體保持平穩運行態勢,市場預期發生積極變化,主要體現在三個方面,一是住房的成交面積增速放緩,二是住房成交價格總體平穩,三是住房市場預期逐漸趨于理性。

對此,太原房產調研機構朗潤智業解析道,從全國政策環境來看,政策環境以穩為主,尚未出現“全面松限”的現象;以城市為主體責任,因城施策,增強城市主體責任;目前房地產稅法正在完善法律草案,穩步推進房地產稅立法,立法先行;住建部強調地方“三穩”責任,防止樓市政策大起大落,促進市場健康發展。

就當前太原市的情況,從政策環境來看,限購政策延續;發布《太原市事業單位引進高層次人才實施辦法》,以更大力度吸引高層次人才,為加快推進人才興市戰略提供智力支撐,為城市經濟發展積蓄人才資源。調控已經取得實質性成果,市場價格漲幅出現明顯回落,價格保持穩定。

但這一段調控期內,市場上仍積壓了不少潛在需求。包括太原在內的基本面較好的一二線城市特別明顯,若調控政策放松,市場容易出現大幅波動。穩定的政策可以保持市場預期的穩定,從而市場需求不會出現大增大減,市場才能保持穩定。

太原樓市:現在買,還是等等買?


土地:樓面地價仍居高位

從朗潤智業統計的具體數據來看,前三個月,太原供應建筑面積、成交建筑面積及成交樓面地價均同比上漲;供應建筑面積292萬平方米,同比上漲80%;成交建筑面積313萬平方米,同比上升93%;成交樓面地價為3803元/平方米,同比上漲66%。土地成交溢價率為18%,主要由警校地塊高溢價率(89%)帶動。

相比1、2月份活躍的土地市場,3月份太原土地供應數據回落,成交樓面價為2282元/平方米,較1、2月份下降明顯。城改項目土地集中供應,加快入市節奏。山西晚報記者整理資料發現,3月份太原土地供應集中在小店區、杏花嶺區和晉源區,以嘉節村、溫家堡村、長江村、賈家莊城改用地為主;土地成交量回落,環比下降明顯,土地成交集中在水峪村、全景晉陽湖、山投青運城、融創外灘壹號等項目用地。

朗潤智業分析認為,雖然3月份土地成交量下降,成交占地面積6萬平方米,同比下降62%,環比下降82%,但綜合一季度的數據來看,土地供求表現較好,政府積極供地,樓面地價持居高位,將影響未來二級市場供應及價格。

分析人士認為,城改土地持續釋放,未來將為二級市場補充供應,短期內土地供求仍將以城改用地確權為主。依托城市南移、綜改區的推進,小店區發展前景良好,商業用地供應拉動了區域整體供應:另外,依托規劃紅利,晉源區依舊熱度不減,賈家莊城改用地供應,全景晉陽湖、山投青運城項目用地確權,加速項目入市節奏,未來為二級市場補充貨源,增加客戶選擇性。保證二級市場供應力,未來將增加客戶的選擇性。

樓盤成交均價:13725元/平方米

隨著一季度的結束,太原樓市進入今年第一波小高潮,商品房供求環比上漲明顯。開發商們都有所體會:商品房市場供求量漲價跌,陽春3月市場回暖。

在太原樓市中,目前在售樓盤數量165個,待售項目61個,售罄項目37個。一季度成交量133.68萬平方米,成交均價達13725元/平方米,受改善型項目開盤影響,成交均價結構性上漲。據數據統計,一季度,太原商品房市場成交金額187.39億元,成交均價13725元/平方米,同比上漲13%。

從具體情況來看,朗潤智業分析:在成交方面,太原六城區物業類型仍以住宅成交為主,小店區表現突出,供應量及成交均價均位居第一;萬柏林區及小店區物業類型較為豐富,公寓產品成交金額占比超過3%。

從各區域商品房供求量價看:受保利西湖林語、當代城MOMA、泰禾金尊府等項目集中推貨且成交較好影響,晉源區成交量排名第一;小店區供應量排名第一,成交量排名第二,主力貢獻項目為保利東郡、融創中心、保利茉莉公館等。業內人士預計,4月份各項目將積極供貨,補充貨源,并通過營銷手段促進項目成交,預計未來市場持續回暖。但在價格方面,不會出現大漲。

此前,國家統計局出爐最新房屋價格指數顯示,全國70個大中城市有65個新房價格環比上漲,緊接著,住建部已經對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

目前,多個城市發布了房價控制指標;武漢合理制定住房價格調控目標,即2019-2021年當地新建商品住房、二手住房價格漲幅不高于5%;長沙市在全市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策,即對個人購買家庭第二套改善性住房,按4%的稅率征收契稅;深圳重點整治“樓霸”行為,重點打擊投機炒房團伙串通,收取“茶水費”“好處費”,誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金,規避限購限貸政策的行為;合肥加大房地產市場監管力度,依法嚴肅查處“哄抬房價”“價外加價”“捂盤惜售”“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規行為,對違規企業將進行約談并責令改正,拒不整改的,暫停項目網上簽約……在這種大環境的影響下,房價大漲可能性低。

供求:市場以去庫存為主

3月份,太原樓市推盤項目增多,住宅市場供求量均環比上漲90%以上,上漲走勢明顯;供求比持續下降。受剛改項目開盤加推影響,3月份太原成交價格小幅下降,供求比為0.66,為近一年最低水平,市場主要以去化庫存為主。

朗潤智業分析,目前太原市住宅市場表現為供小于求,市場表現平穩;市場成交均價同比上漲明顯。根據數據統計,前三個月,太原市場供應量99.69萬平方米,同比下降44%,成交量122.65萬平方米,同比下降29%。2019年3月太原住宅市場已推未售量為232萬平方米,去化周期(以近三個月月均去化計算)約5.66個月。太原住宅市場在售項目未推未售量為1643萬平方米,市場待入市量約2934萬平方米,市場開發企業儲備項目充足,將保持3-5年的市場銷售周期。

太原市目前樓市主力成交區間為三居100-140平方米,占比45%;其次為二居80100平方米產品,占比24%,二居80-100平方米產品成交占比上漲。三居成交面積區間集中在100-140平方米,主力貢獻項目為保利西湖林語、恒大青運城、保利東郡等;其次為二居80-100平方米產品,主力貢獻項目為碧桂園朗悅灣、保利西湖林語等。

成交方面,從各物業類型成交來看,住宅市場依然占據主導地位;4月開盤加推較多,各項目積極供貨,且單項目加推次數較多,實現小步快跑。

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